지역주택조합 피해 유형과 판례

2025년 국토교통부 조사에서 전국 618개 조합 가운데 187곳(30.2%)에서 민원·분쟁 293건이 확인됐고, 서울시 점검에서는 118개 조합에서 위반 550건이 나왔다는 보도가 있습니다. (스마트투데이 2025. 7. 8. · 헤럴드경제 2025. 11.)

1. 탈퇴를 받아 주지 않아요

흔한 일 규약에 "조합원은 임의로 탈퇴할 수 없고, 부득이한 사유가 있을 때 총회·이사회 의결로 정한다"고 적어 두고 탈퇴 신청을 받아 주지 않습니다.

법과 판례 가입비를 예치한 날부터 30일 안이면 이유를 묻지 않고 청약을 철회할 수 있고, 위약금도 없습니다(주택법 제11조의6). 30일이 지나면 탈퇴는 규약에 정한 사유와 절차를 따르게 됩니다. 부담금이 크게 늘었다는 사정만으로는 계약 해제를 인정하지 않은 대법원 판결이 있어(아래 5번), "돈이 늘었으니 나가겠다"는 주장은 계약서 문구에 따라 결과가 달라집니다.

할 수 있는 일

• 30일 안이면 바로 청약 철회를 내용증명으로 보냅니다.
• 30일이 지났다면 규약의 탈퇴 조항(사유·절차·환급)을 먼저 확인하고, 탈퇴 신청서를 서면(내용증명)으로 보내 처리 결과를 서면으로 달라고 요청합니다.
• 거절당하면 거절 사유를 서면으로 받아 두세요. 다음 단계(상담·소송)에서 근거가 됩니다.

• 주택법 제11조의6 · 30일 청약 철회, 위약금 금지

2. 탈퇴했는데 환불이 안 돼요

흔한 일 탈퇴는 받아 줬는데 "새 조합원(대체 계약자)이 들어오면 돌려준다", "사업이 끝나면 정산한다"며 몇 년씩 환불을 미룹니다.

법과 판례

• "대체 계약자의 대금이 들어오면 환불한다"는 조항 자체는 무효가 아니라고 봤습니다. 다만 이것은 언젠가 오는 날을 정한 것(불확정기한)이어서, 대체 계약자가 들어올 수 없게 된 것이 확정되면 그때 환불을 청구할 수 있다고 판단했습니다.
• 돈을 맡고 있는 신탁사에 바로 돌려달라고 하면, 신탁사는 자금관리 계약에 정한 절차(업무대행사 요청서 등)를 이유로 거절할 수 있다고 본 판결이 있습니다. 조합(추진위원회)을 상대로 이긴 판결이 있어도 마찬가지였습니다.

할 수 있는 일

• 규약·계약서의 환급 시기 조항을 확인하고, 환급 금액·공제 근거·지급 예정일을 서면으로 요구합니다(탈퇴 신청·환급 청구서 만들기).
• 대체 조합원 모집 현황을 정보공개(아래 7번)로 확인해 두면, 환불 시기를 다툴 때 근거가 됩니다.

• 대법원 2022. 5. 13. 선고 2020다217380 · 대체 계약자 조건 환불 조항과 불확정기한
• 대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다244836 · 신탁사의 지급 거절
• 대법원 2023. 5. 18. 선고 2022다265987 · 신탁사의 지급 거절

3. 업무대행비·위약금을 많이 떼요

흔한 일 탈퇴하면 "납입금의 20%와 업무대행비 전액을 공제한다"처럼 큰 금액을 떼고 돌려줍니다.

법과 판례

• 탈퇴할 때 떼는 위약금은 손해배상액의 예정이어서, 너무 많으면 법원이 줄일 수 있습니다(민법 제398조제2항). 총회에서 정한 "분담금 20% 공제"를 10%로 줄인 원심을 대법원이 그대로 유지한 사건이 있습니다.
• "총 약정금의 10%"를 위약금으로 정했는데 아직 동·호수가 정해지지 않았다면, 조합원에게 유리하게 가장 낮은 금액(1층 기준)으로 계산해야 한다고 본 판결이 있습니다. 같은 판결은 조합설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 못 받았다는 것만으로 위약금이 없어지지는 않는다고 봤습니다.

할 수 있는 일 공제 항목마다 근거 조항과 금액 계산식을 서면으로 받으세요. 공제 비율이 지나치게 높다면 감액을 다퉈 볼 여지가 있으니 변호사와 상담해 보세요.

• 대법원 2025. 10. 16. 선고 2023다203221 · 위약금 감액 (20% → 10%)
• 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 · 위약금 산정 기준, 3년 경과와 위약금

4. 광고·설명과 실제가 달라요

흔한 일 "토지 확보 완료", "확정 분양가", "100% 환불 보장"이라고 듣고 가입했는데, 실제 토지 확보율은 훨씬 낮고 분담금은 계속 오릅니다.

법과 판례

• 주택법은 승인받지 않은 사항을 확정된 것처럼 알리거나, 토지 확보 비율을 사실과 다르게 알리거나, 추가 비용이 생길 수 있는데 가격이 확정된 것처럼 광고하는 것을 금지합니다(주택법 제11조의5).
• "토지확보완료 공증서"라고 홍보했지만 실제 확보율이 66.6%였던 사건에서, 대법원은 중요한 사항을 구체적으로 사실과 다르게 알렸다면 속인 것(기망)이 될 수 있다며 조합 쪽 손을 들어준 원심을 깨고 다시 판단하라고 돌려보냈습니다. 광고가 오해를 부르는지는 보통 사람이 받는 전체 인상으로 판단합니다.
• 반대로 토지 확보율을 비난받을 정도로 사실과 다르게 알렸다고 보기 어렵다며 조합원의 청구를 받아들이지 않은 판결도 있습니다. 결국 무엇을, 얼마나 구체적으로 들었는지가 갈립니다.
• 총회 결의 없이 맺은 "환불 보장"·"확정 분담금" 약정은 무효가 될 수 있다고 본 판결이 있습니다. 다만 사업이 정상적으로 진행되는 중에 뒤늦게 무효를 주장하면 신의칙에 어긋난다며 받아들이지 않은 판결도 있습니다.

할 수 있는 일 홍보물·문자·녹취·계약서 사본을 지금 모아 두세요. 가입 당시 들은 설명이 증거의 핵심입니다.

• 주택법 제11조의5 · 조합원 모집 광고의 금지 행위
• 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 · 토지 확보 허위 고지와 기망 (파기환송)
• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다239692 · 허위 고지로 보기 어렵다 (상고기각)
• 대법원 2025. 8. 14. 선고 2024다292679 · 총회 결의 없는 환불 보장 약정
• 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다216948 · 확정 분담금 약정과 신의칙

5. 추가분담금이 나왔어요

흔한 일 사업이 늦어지고 공사비가 오르면서 처음 들은 분담금보다 수천만 원이 더 나옵니다.

법과 판례

• 계약서에 "사업계획이 바뀌면 부담금이 늘 수 있다"고 적혀 있고 총회 승인을 거쳤다면, 부담금이 약 2배로 늘었다는 것만으로 계약 해제를 인정하지 않은 판결이 있습니다. 예측할 수 있는 범위를 넘는 변경이라면 달라질 수 있습니다.
• 예산으로 정한 것 외에 조합원에게 부담이 되는 계약은 총회 의결을 거쳐야 하고, 의결 없이 맺은 계약은 효력을 주장하기 어렵다고 본 판결이 있습니다.

할 수 있는 일 추가분담금이 어느 총회에서, 어떤 안건으로 의결됐는지 의사록을 확인하세요(아래 7번).

• 대법원 2022. 5. 12. 선고 2021다286116 · 부담금 증가와 계약 해제
• 대법원 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 · 총회 의결 없는 계약의 효력

6. 사업이 멈췄어요

흔한 일 몇 년째 조합설립인가나 사업계획승인이 나지 않고, 진행 상황도 알려 주지 않습니다.

법과 판례 조합원 모집 신고가 수리된 날부터 2년 안에 조합설립인가를 못 받으면 가입 신청자 전원이 모이는 총회에서 사업을 끝낼지 정해야 하고, 조합설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 못 받으면 총회에서 해산 여부를 정해야 합니다(주택법 제14조의2). 다만 기간이 지났다는 것만으로 조합원의 계약상 책임이 없어지지는 않는다고 본 판결이 있습니다(위 3번 2025다213488).

할 수 있는 일 모집 신고일·설립인가일을 시·군·구청에 확인하고, 기간이 지났는데 총회가 열리지 않으면 총회 소집을 서면으로 요구하세요. 이 조항은 개정이 예정돼 있으니 최신 원문을 확인하세요.

• 주택법 제14조의2 · 사업 종결·해산 여부 총회

7. 자료를 보여 주지 않아요

법 조합은 규약, 용역 계약서, 총회 의사록, 회계감사보고서 같은 자료를 만들거나 바꾼 뒤 15일 안에 조합원이 볼 수 있게 공개해야 하고, 조합원이 열람·복사를 요청하면 15일 안에 응해야 합니다(복사 비용은 실비로 요청자 부담). 분기마다 사업 실적보고서도 써야 합니다(주택법 제12조).

할 수 있는 일 보고 싶은 자료 이름을 구체적으로 적어 서면으로 열람·복사를 요청하세요. 15일이 지나도 응하지 않으면 시·군·구청 주택과에 민원을 넣을 수 있습니다.

• 주택법 제12조 · 실적보고와 관련 자료의 공개

판례 요약은 대법원 판결문 원문을 기준으로 이 사이트가 쉽게 풀어 쓴 것입니다. 판결은 사건의 구체적 사실에 따라 결론이 달라지므로 내 사건에 그대로 적용된다고 볼 수 없습니다. 법령은 국가법령정보센터에서 최신 원문을 확인하세요.